¿Cuáles son los pasos para comprar una vivienda en Uruguay?
Sabemos que comprar una vivienda es una decisión muy importante y no se toma de un día para otro. Es decir, hay un proceso detrás en donde los interesados visitan una serie de propiedades hasta que llegan a la que, justamente, cumple con todas o parte de sus expectativas.
Sin embargo, ¿cuáles son los pasos a seguir? ¿Qué hay que tener en cuenta una vez que se decide qué propiedad comprar?
¿Cómo es el proceso de compra de un inmueble?
En este apartado, te detallamos los pasos que deberás seguir una vez elegida la propiedad:
Firmá el Boleto de Reserva: se trata de un documento privado donde el comprador y vendedor fijan las bases de la operación a través de un escribano. Al escribano lo elige el comprador aunque muchas veces, en caso de obras en construcción o a estrenar, los promotores ofrecen sus escribanos que conocen el proyecto y los títulos permitiendo mayor celeridad y mejores condiciones.
En el boleto, se describe el bien, se fijan plazos, se establecen los montos y las condiciones para llevar a cabo la compraventa definitiva, se fija una seña en garantía en general del 10% de la operación, que queda en poder del escribano.
En caso de tratarse de un edificio en construcción o en el pozo se detallan también las dimensiones y características que tendrá la unidad a través de planos y memorias descriptivas y la fecha en la cual se hará la entrega de la misma.
Es pertinente aclarar que los gastos deben estar bien detallados en este Boleto de Reserva. Tanto comprador como vendedor deben tener conocimiento sobre ello.
En apartamentos a estrenar se definen por fuera del precio de la unidad: gastos de ocupación, alhajamiento y conexiones que en mercado están entre el 3 y el 6.5% y se pagan al momento de la posesión. Hay que analizar que queda incluido ya que pueden ser gastos que van desde el equipamiento del edificio, gastos de reglamento de copropiedad, conexiones de servicios, fondos operativos del consorcio, etc.
Compromiso de compraventa: una vez estudiado los títulos se procede a la firma de este instrumento que queda inscripto en el registro de propiedad y es oponible a terceros. Allí se detallan nuevamente toda la información de la unidad, como también montos y plazos.
El compromiso de compraventa se firma en los casos en que aún el bien no tenga el final de obra, en general en obras en construcción o edificios a estrenar (con la salvedad de proyectos que tienen financiación bancaria bajo el régimen 16.760 en cuyo caso se puede hacer escritura e hipoteca de unidades a construir).
Por lo general, en esta etapa en unidades en construcción se establece un pago de un anticipo y las condiciones de pago del saldo, como también los plazos y condiciones de entrega de la unidad y penalidades en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
Para tener una referencia, el arancel del escribano equivale al 3% + IVA (22%) sobre el valor de la compra más gastos, los honorarios de la inmobiliaria y el pago de ITP (Impuestos a las Trasmisiones Patrimoniales), el cual es el 2% del valor catastral del inmueble que se está comprando.
De estos gastos , en caso de edificios bajo el régimen de vivienda promovida el pago del ITP está exonerado, más allá de otros beneficios impositivos que serán motivo de otra nota…
Escrituración: en caso de unidades usadas se puede realizar directamente la escrituración sin pasar por el compromiso de compraventa. Mientras que en edificios nuevos, por lo general, se firma el compromiso de compraventa, que, como ya dijimos, queda inscrito a favor del comprador, y una vez obtenido el final de obra, se registra el Reglamento de Copropiedad y se procede a la escrituración definitiva.
Los gastos de la escritura los asume el comprador mientras que los gastos del reglamento de copropiedad suelen estar incluidos dentro de los gastos de ocupación. Los honorarios regulados del escribano son del 1.5% + IVA (22%) si la escritura se hace dentro del año y 3% + IVA (22%) si se hace posteriormente. Además, los gastos para el reglamento son como máximo el 1% del valor catastral de la unidad.
Entrega: en caso de viviendas usadas la entrega de la unidad se establece simultáneamente con la escritura o eventualmente con posterioridad a la misma. Para esto último, en caso de ser necesario se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.
En caso de viviendas en construcción la entrega de la unidad se realiza al finalizar el proceso de construcción, por lo cual se establecen en el compromiso plazos y causales de ampliación de plazo perfectamente definidos. Terminada la unidad el promotor convoca al proceso de entrega de la misma que, por lo general, consta de varios pasos que implican la verificación de la unidad, el pago de los saldos y gastos de ocupación y la formalización de la entrega.
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¡Hasta luego!