¿Por qué comprar apartamentos por m2 es como comprar autos por kg?

¿Alguna vez has escuchado decir?: “Buenas tardes, señor, ¿me podría decir a cuánto está el kg de Mercedes Benz?”. Imaginamos que esta frase solo podría escucharse en una concesionaria de algún trasnochado o de algún humorista poco ingenioso. 

Sin embargo, no solo es posible sino habitual escuchar la pregunta en una inmobiliaria: “¿cuál es el valor por m2 de ese apartamento?”, lo cual tampoco tiene sentido.             

En esta nueva nota del blog, te explicamos por qué esta variable (que consta de dos factores: el precio de la unidad dividido la superficie de la misma) no siempre puede conducir a una buena decisión.

Para empezar, dentro del mercado inmobiliario se manejan diferentes tipos de superficie y, a su vez, los promotores, las inmobiliarias y constructoras pueden denominarlas en forma distinta o incluso tomar criterios distintos para su medición.

A continuación te compartimos un listado de diferentes variantes de m2:

• m2 propios.
• m2 comunes de uso exclusivo.
• m2 efectivos.
• m2 construidos.
• m2 de paredes y ductos.
• m2 de amenities.
• m2 de palieres, escaleras y ascensores.
• m2 de lobbies.
• m2 de terrazas.
• m2 de balcones, etc. 

Por lo tanto, un apartamento idéntico puede tener variaciones en su valor por m2 según el criterio adoptado de la combinación de estos conceptos, incluso variaciones que alcanzan el 50%.

La APPCU (Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay) estableció un criterio de medición muy claro con el fin de que todos los actores utilicen el mismo. 

Sin embargo, lamentablemente no es usado por todos, y en los portales se pueden ver las distorsiones mencionadas, que terminan siendo engañosas si se avanza sobre el valor por m2, tal vez descartando opciones que parecen caras al ver ese valor.

Por eso, desde INMOBImanager consideramos que sería conveniente que se publiquen todas las propiedades con un criterio APPCU. A su vez que se detalle la composición (y que los portales obliguen a cargar las unidades con esa apertura), con lo cual se lograría tener mejor información y transparentar el mercado. 

Además, lo anterior permitiría evitar malos entendidos que a veces surgen cuando, a la hora de la escritura, figuran superficies notablemente inferiores, ya que en las mismas las superficies catastrales únicamente incluyen los m2 propios sin muros. Esto es correcto desde el punto de vista formal, pero que no es lógico usar para evaluar la superficie “usable”de la unidad. En este caso el criterio APPCU es mucho más acertado.

De todas formas, hay que ser muy precavido en dejarse llevar por valores por m2 para hacer un primer filtro a la hora de buscar una opción. Asimismo, recomendamos que  cuando el proceso avance se pida el detalle de la superficie según APPCU con la apertura.

Es importante tener en cuenta que el precio de la unidad, otra variable del parámetro de valor por m2 que estamos analizando, muchas veces no es indicativo del real valor de lo que estamos comprando y, a la hora de pasar por los filtros, deja productos interesantes de lado.

¿Qué significa esto? Significa que hay que tratar de entender el alcance de lo que está incluido en el precio y la calidad del producto. Por ejemplo: si tiene sistemas de calefacción, muebles de cocina (con o sin alacenas), interiores de placard. Otros factores a tener en cuenta son qué tan funcional es el apartamento, si tiene superficies aprovechables o tiene muchos pasillos, cómo es la orientación y luminosidad, si tiene buen sistema de aislación térmica, etc.

Por eso, así como uno sabe qué auto le gustaría comprar (tamaño, tipología, potencia, consumo. etc) y, a partir de allí, evalúa cuánto vale y verifica las características que tiene; de la misma manera, sugerimos poner foco en el tipo de unidad que se quiere comprar (tipología, ubicación) y evaluar las características y alcances de lo que incluye y así, tal vez evitar perderse la oportunidad de tener el apartamento que se está buscando, descartándolo de entrada por su valor por m2.

Nos gustaría saber: ¿te interesaría recibir asesoramiento antes de comprar tu próximo inmueble?

Consultanos lo que necesites.

¡Hasta la próxima!